文／徐平凡

        一、深圳是全国最具有发展潜力的城市，从人口净流入、资金总量与增速、信息高科技产业和经济规模及增速都排名在全国城市中前三名，这里就不展开来讲。
这里重点分析深圳的核心资源在那里，当然也就是房地产的核心价值资产在哪里的问题。
       经常有人提问到，龙岗大运城、坪山区、光明区、宝安沙井、南山前海，哪里买房子价值大?升值潜力大？ 在回答上述问题前，先来分析一下大湾区和深圳的地理环境，这样就比较容易作出判断了。
       深圳是海滨城市，北面靠山南边靠海， 是典型的坐北朝南的城市。这决定深圳具备了宜居城市的基本要求。
       深圳又是东西走向，狭小的带状城市。东边莲塘高大的梧桐山脉屏障，北边塘朗山脉屏障，所以市中心区福田-罗湖-南山对东部盐田，北部龙华和龙岗，西北光明、石岩之间形成了天然的交通不便，关联度减弱。
       即便现在打通了盐田、梅林和塘朗山遂道，但仍然出现上下班时间严重堵车问题，由南山和福田上下班往返龙岗、坪山、光明路上浪费三小时非常正常。这就反映了天时、地利、人和三者当中地利的重要性了。
       北京是环状城市，深圳是梯级城市， 北部高南部低， 北部东部多为高山和丘凌地貌，很难形成大规模的集市。
       只有沿海从罗湖-福田-南山-宝安平均宽约 15 公里，长约 60 公里扁长地带的沿海平原地区，形成为城市湾区经济的核心区域——包括了福田红树湾、南山深圳湾、前海湾和宝安湾。
       沿海湾区决定了深圳的核心资源地带所处地理位置， 同时决定了福田-南山前海双核的金融和科技引擎。北京地理价值从天安门广埸往外依环减弱，而深圳地理价值从福田中心区市民中心广场往北梯级减弱。
       深圳城市核心价值向西！
       这点要很清楚，才能抓住主要发展趋势。也就是深圳核心资源是福田-南山-宝安中心沿海一带！

       深圳大湾区区位图

       深圳福田、深圳湾、前海湾、宝安湾卫星图

       现在前海发展态势很好，宝安中心或许有可能划入前海，那么随着大空港和大会展中心的建设推进，还有在沙井建海洋新城的规划，以及深中通道大桥的通车利好因素。所以从投资价值来说沙井-西乡-福永发展潜力很大。
       2019 年8 月18 日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》 重磅发布， 确立了深圳在大湾区的龙头位置，将来把深圳建设成世界标杆城市，对标纽约、东京和硅谷。
       2019 年 2 月 18 日中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，推进"广州-深圳-香港-澳门" 科技创新走廊建设。广深高科技走廊，沿线为节点的粤港澳大湾区战略发展规划，也证明了深圳湾、前海湾和宝安湾的重要价值。
       深圳北部龙华最靠近福田市民中心，距离15 公里，是一级辐射带，但有些媒体把龙华当成宇宙中心是经不起推敲的。正因为龙华有蓄备土地不断拍卖推出新的地王， 把龙华变成为热点，资金已推高龙华虚高的价值，红山地域新房价8 万+透支了未来空间。龙华起码还要 8~10 年才能完善交通、学校、医疗配套。现在遇到上下班时间，南山、福田到龙华 15 公里，上下班高峰期堵车过一个塘朗山遂道走一小时很正常，福田坐地铁4 号线等待二至三趟才能上车也很正常。交通时间也是成本，应该考虑进去才科学。
       所以，可以否定个别开发商为了提升郊区房子价格卖个好价钱，而热炒深圳多中心的论调。不论在郊区或山区那里有个开发个项目或起个超高楼，都炒作是宇宙中心或城市中心是不科学的。投资人要头脑清醒，广告美好的天边玫瑰的故事不靠谱，切不盲目相信画饼充饥。地段 、地铁和学校最重要!
       这里重点申明，福田-南山-前海才是深圳城市地段中心核心资产！
       深圳的行政、文化和金融中心是福田，科创中心是南山，自贸中心是前海。中心不是二三年就可以建立起来的，要有很长的时间沉淀。
       其它所谓的多中心，有待发展中去实践证明。当然，为了城市发展的平衡布局，设副中心是完全可能的。例如北京设立通州副中心。
 
       二、这里拿福田中心区市民广场为原点为例，由南往北15 公里半径去分析深圳三级价值梯级，房价梯级减弱是成立的。
       第一级阶梯，沿深南大道南至滨海大道为最高价值的代表。市政府、深圳证券交易所、中国平安集团总部、招商银行总部、招商证券总部、太平保险总部、华安保险公司总部、中国海外集团总部均在这一区域，也是世界500 强入驻最多的区域，中心区、香蜜湖、深圳湾，在这一个梯级上坐着。香蜜湖均价为12 万+，福田均价为9 万左右。
       第二阶梯塘朗山北面的龙华区， 均价在54000 元左右。这里也证明龙华上涨过猛已透支了房价。龙华区政府距市民中心17 公里。
       第三级阶梯为龙岗，区政府距市民中心 28 公里。目前新房成交均价在4.5 万元左右，且价值开始减弱。
       第四梯级。区政府距市民中心35 公里，均价在3.5 万元左右。坪山区是新房最大供应量的区，由于城市远郊，交通、学校等配套还不完善。所以，坪山房价在全市属于低洼地。
       全市平均房价5.4 万元左右，主要就是由于坪山和龙岗大批低价房新房供应拉低了均价，所以单纯看深圳均价并不能真实了解市场。
       目前福田、前海、南山和宝安豪宅单价10 万+高价房推盘供应少并不影响其价值升高的走势。二手市场更能真实反映真实房价，如深圳湾一号每平米20 万，半岛城邦每平方米12 万。但从二手房成交来看，香蜜湖、深圳湾豪宅同比上涨20%左右。这里也解释一下为什么福田中心区房价为什么涨幅没有龙华高，并不是中心区价值没有龙华高，只是中心区近十年来没有住宅用地推出拍卖了，中心区南东山小区佳兆业正在城市更新，如果届时入市，预测15 万一平方也完全正常。届时会拉升福田中心区整体房价。
罗湖鹿丹旧改完成，四年前已达每平方10 万+。所以，福田中心区的房价是被低估了，只要有新项目，会补涨的。现实世界已经普遍证明作为金融和科技二项核心的价值是最高的。福田是金融中心，价值标杆作用不可估量。
       接着分析地铁通行，同样得出深圳各个区域价值。地铁是特大城市的地段价值的具体表现。
       根据经验，买房跟着地铁走是最合适的。下沉式地铁口距离小区200 米最佳，高架桥地铁口因为噪音污染距小区500 米最佳。一般小区与地铁口距离800 米以内称作地铁物业，地铁物业比其它物业价值高 10~20%， 通勤时间掌握在半小时内为宜。

       深圳目前己开通地铁分布。
       福田地铁最多： 6 条。1 号线、2 号线、3 号线、4 号线、9 号线和11 号线。还拥有一个福田车公庙地铁换乘中心，一个福田中心区城际轨道中心和福田高铁站。
       罗湖 5 条地铁线。1 号线、2 号线、3 号线、5 号线和9 号线。一个罗湖火车站(动车)。
       南山 5 条地铁线。1 号线、2 号线、3 号线、5 号线和9 号线。
       宝安 3 条线。1 号线、5 号线和11 号线。
       龙华2条线。4号线、5号线。
       龙岗只有一条地铁线， 3 号线。光明新区、坪山区和大鹏新区暂无通行地铁。
       经分析，地铁密度越高的地段价值越高，反之则价值越低。以上地铁线的密度完可以判断福田最繁荣第一、南山和罗湖第二、宝安第三、龙华第四、龙岗第五。现实房价基本情况也是如此。深圳湾由于海景资源稀有另当别论。
       笔者建议在罗湖、福田、南山上班族刚需宁愿买市区有地铁小一点的房子，也不要买远郊大房子。例如上下过一个塘朗遂道塞车一小时很正常，在路上来回2 至4 小时折磨，等于是生命打折扣，在有限的生命里，还是多点时间去做更有意义的事为好。

       在关内上班，买龙岗、坪山、光明这些远郊房子自住刚需的人应谨慎考虑。与其买新房 3.5~5 万元一平方，不如到福田和罗湖买小一点的二手房更为现实、有利。因为买房其实质买城市前景和社会资源配套。现在优质教育和医疗资源及交通配套主要集中在福田和南山，这就决定了福田和南山价值最高，工作和生活也最方便，为首选。
这里也不反对以远期投资为主买远郊房子，新区由于不断有竞拍土地创新高，将带动房价较快上涨。
      但刚需上班族买房自住刚以方便快捷就近买房为好，不应去听开发商讲天边玫瑰的故事。因为远郊繁荣一般需要20 年左右的发展才能成熟，如果自住上班用房去折腾，人生有几个20 年呢？
      有位朋友十年前买了 50 公里远郊xx 湾的房子，虽然房价涨了二倍， 但由于配套没有跟上，上下班常常堵车2 小时，很烦恼，卖又不出，租也很难出去，还要交管理费，只能空置被套站岗了，受这样教训冲动买房者为数很多。
      买房是一个社会实践问题。
      学习和研究房地产不但是理论上的事，更重要的是要到实践中去调研。因为买房不是单纯的经济学问题，而且更是对地段、环境、户型、朝向、人文和地理风水综合实践的社会学问题。笔者不相信玄学，但我相信环境和地磁对人的影响。

      社会实践从书本和文章是学不到的，只有到现埸实践中去观察和研究。房子与人生是联系在一起的，坚持实践出真知，道法自然，顺势而为。上述讲了这么多，总结观点。
       1.深圳的地理环境，取决了资产价值从东向西向湾区发展。
       2.深圳房价适用梯级理论。
       3.地铁密集处，就是价值所在之处，买房跟随地铁走。
       4.买房一定要考虑学区，小孩教育是头等大事。
       5.买房一定要考虑小区配套和基础设施。
       6.买房是一项社会实践活动
       7.深圳多中心论不成立。
       8.未来最好的机会在深圳。
       深圳只有福田是政治文化金融中心， 南山- 前海科创中心和自贸中心。其他的副中心有待于发展的变化而决定，活在当下才是智慧的。
       所以说， 房地产不但是经济问题，更是一个社会实践问题。因此， 买房更是一种对远期政治经济的一种判断。但可以肯定，深圳仍然是未来最好的机会。

作者徐平凡简历
 
徐平凡（笔名徐小平），男1964 年 10 月 1 日出生于广东省五华县。
1992 年 6 月毕业于中国保险管理干部学院。历任中国人民保险公司深圳分公司上埗支公司总经理、深圳分公司福田理赔部总经理。
2005 年 5 月任安邦保险公司深圳分公司业务管理部总经理。
2007 年10 月任安帮保险总公司理赔部华东片区总经理。
知名房地产资深专家，经济学家，主任核赔师，保险理赔专家。
从 1994 年 5 月开始研究房地产，从事研究和实践25 年。在中国保险杂志、中国保险管理干部学院学报和广东保险发表论文三篇。
近年来房地产研究文章和房地产评论经常发布在公众号子木聊房、中国房地产、深圳淘房志、广州淘房志、新浪财经、凤凰财经等网站。业余爱好美术、摄影、禅悦和旅行。