东莞，临深投资买房最有价值的建议 !

       引言：东莞是深圳的最好的卫星城
       东莞是深圳的临深地区和卫星城，深圳实际管理人口已达到2300万人，其中无房的人口达到1640万人。根据深圳市的规划，将改造农民房作为廉租房和新建保障房共100万套。将来市内各类保障房和廉租房、人才房可解决800万人的居住问题，还剩下840万人需要外溢到临深的东莞和惠州去居住。这是一个巨大的人口数字和居住工程。
       按照东莞和惠州各接纳一半深圳外溢人口的居住，那么东莞就有约420万人的新增居住的需求，接每套房子4人计算，则要新增住房105万套，对东莞也压力不小，同时也促进东莞房地产市场蓬勃的发展。笔者将从各个方面深入分析东莞临深楼市发展规律。
       一、东莞地理环境
       东莞位于中国华南地区，位于广州东南部，珠江口东岸，南邻深圳，东西长约70公里，南北宽47公里。为了便于形象记忆，东莞地形就像一条大头鱼，头部伸入广州，鱼眼睛是莞城，鱼肚是松山湖和黄江，贴在深圳宝安北面，鱼尾塘厦和凤岗则插入深圳境内，鱼背与惠州接壤。        东莞地势东南高，西北低。地貌由高山、丘陵台地和冲积平原组成。形成较为明显的三级梯阶地形。海拨最高的为银瓶山，坐落在清溪和谢岗，地质断层大屏嶂坐落在东边的塘厦镇。清溪、塘厦、凤岗、樟木头四镇为东部山岭地区。
       东部银瓶山山脉把东莞、惠州和深圳一分为三，银瓶山北面为惠州，西面为东莞，东南面是深圳龙岗。东莞中部丘陵地区为大岭山、松山湖、大朗和黄江。最低的是海边冲积平原，虎门、长安、沙田、厚街、麻涌、中堂等珠江口海边地带。
       二、东莞是深圳产业的伸延
       根据地理和产业的关系，广东省主要由二大都市圈组成：一个是深莞惠，以深圳为核心；另一个是广佛肇，以广州为核心。
       东莞产业与深圳地缘密不可分，东莞产业其实是深圳的一部分，是深圳产业的自然延伸。深圳和东莞产业组合模式是前店后厂，在深圳设总部，工厂则开在东莞。深圳拿订单，制造则在东莞。形成这种产业关联主要的原因是：1997年亚州金融危机后，深圳开始产业升级腾笼换鸟，将很多来料加工、印刷包装、电子劳动密集型和能耗大的工厂迁移到相邻的东莞，公司则留在深圳接单和对外联络宣传，是典型的前店后厂关连关系。其二更重要的是，由于深圳地盘小，人口快速增长，房价近几年暴涨，生产和居住成本增大，没有土地满足企业发展，很多企业为了生存和发展，将工厂迁移到土地、房价和人工比较便宜的东莞，而公司或总部留在深圳。
       东莞的产业规划，以三角形稳定性为重点发展方向。以南部松山湖为高科技中心，以北部南城CBD为金融中心，以东部长安和虎门滨海新区为自贸区中心。松山湖－南城－滨海湾三个点连结成一个三角形的强势推进，这也是为什么这三个地方是东莞房价最高的原因。
       工厂在东莞做大了，资金流回到深圳，又促进了深圳的金融繁荣，这就是东莞和深圳产业与金融相互促进的关系。所以深圳高科技创新和金融繁荣后，金融资本再对东莞输出，又对提高东莞生产效率和产业升级起着积极的作用。古语说得好，帮助别人其实就是帮助自己。深圳繁荣，东莞也就必然兴旺，这就是深圳和东莞两地共同发展的相互依存关系。深圳都市圈大格局思想下，东莞和惠州是深圳兄弟和伙伴，东莞和惠州也就是深圳的郊区。有人口流入就必然须要有居住的房子。所以说东莞和深圳是同在一条船上的两个关联城市，走的是共同发展的道路，所以说东莞是深圳的延伸和郊区。
       三、东莞的哪些地区属于临深地区？
       东莞地貌复杂多样，多数人对临深的概念是模糊的，近年来又被媒体和房地产开发商误导，产生误判。个别开发商在离深圳差不多100公里的地方拿了一块地，建个花园也说是临深物业，用深圳上班东莞居住的钟摆生活购房概念吸引消费者，用临深概念炒作营销，不少外地的购房者被“临深”概念迷惑，冲动地购买了那些偏远交通不便的房子，不但上班通勤时间过长，而且有价无市很难转手，坑了不少的深圳和外地购房者。
       根据深圳、东莞和惠州的地理环境和交通状况，这里有必要实事求是地给临深概念制定一个标准，给购房者一把尺子，避免被个别不良开发商和中介把购房者带到坑里 。
       东莞和惠州临深的标准必须同时满足三个条件，这才是真正的临深。
       1、与深圳接壤的镇才叫临深。否则就不是“临深”而是“环深”了。
       2、东莞和惠州临深地区距离深圳各区核心城区少于20公里。即东莞东边距龙岗中心城；东莞中部距福田中心区和南山中心城；东莞西部距前海、宝安中心、沙井超级国际海洋新城的直线距离在20公里以内。
       3、通勤时间在30分钟以内。
       不同时符合上述三条标准的地区不能叫临深，只能叫环深或叫深圳卫星城。深圳工作在东莞居住，通勤距离和时间是最重要因素。否则，长期下来身体疲惫不堪，不现实得不偿失的。这三个“临深”标准很重要，是临深买房者避免被坑的护身符。
       四、东莞从自然环境分为“临深”“环深”和“非临深”分为三个层面
       1，“临深”为第一层面：
       “临深”就是与深圳边界接壤地区的镇，纵深约20公里的地区，距离深圳各区核心城区小于20公里：塘厦、凤岗、清溪、黄江、大朗、松山湖、大岭山、长安、虎门九个镇与是真正的临深地区，也是深圳的一级辐射地区。东莞房价以松山湖华为科技城最高为代表，其次为凤岗。这是由于临深地区人流、物流、资金、交通融入了深圳。其中清溪由于位于银瓶山山脉与深圳龙岗区坪地山地相连地区，高山阻挡交通不便，深圳辐射较弱，所以在九个镇里房价最低。
       2，“环深”为第二层面:
       “环深”就是东莞与深圳边界相隔一个镇的中间地带，距深圳市主城区大于20公里但小于70公里：沙田、厚街、南城、东城、莞城、寮步、东坑、常平、樟木头、九个镇或街道是环深地区。东莞城区比山区房价高，除了南城和东城高房价由本地土豪支撑外，其它地区房价为“临深”地区的70％。
       3，“非临深”为第三层面
       这些地区与广州或惠州接壤，距离深圳市主城区大于70公里。有谢岗、桥头、横沥、企石、石排、生态园、茶山、石龙、石碣、高埗、万江、中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅等地区。这些地区受深圳辐射交弱，房价只有第一层面的50%，临深各层面房价存在梯度关系，房价从临深第一层面到第三层面逐步降低。        五、“临深”重点地区在松山湖、凤岗与塘厦
       以深圳前海和福田中心广场为圆点，向外辐射，房价和投资价值内向外逐步降低，临深第一层面最强，第二层面一般，第三层面弱。
       1、华为松山湖价值最高，因为高科技创新就是生产力的代表，而且环境好，与光明科学城隔山对称有地铁相通。在光明科学城工作的人可以考虑逢低买入。
       2、塘厦离龙华高铁北站只有18公里，离福田只有30公里，交通很便利。京九客运专线赣深铁路设有塘厦站，塘厦站连结深圳的光明、深圳北站、深圳福田中心和香港，北上连接惠州、河源、江西、北京的大动脉。塘厦处在临深交通最佳位置。高速公路四通八达，到深圳市中心区高速费用才4元，因为深圳段梅观高速是免费的，大大减少了交通成本。塘厦南部与深圳观兰高尔夫球场接壤，塘厦中心有三正半水库。附近大屏嶂森林公园可以爬山郊游。塘厦毗邻深圳龙华区政府，能共享深圳城市城市教育医疗配套资源。        塘厦中心区规划较好，镇中心区政治、文化、经济、交通、体育、医疗配套设施较好，在福田工作的人临深理想的价值投资和居住之地。塘厦投资买房，请注意避开老破小旧城区，避开工业区，避开高压线300米距离。
       3、凤岗占地面积82.5平方公里，属于丘陵山区，山岭连绵。凤岗是东莞三面插入深圳龙岗区的特别之地。凤岗靠近龙岗中心大运城，只有一路之隔。所以，凤岗随龙岗腾飞而腾飞，附近两地居民共享深圳龙岗中心城的城市基础配套设施，龙岗凤岗一家亲，凤岗居民来深圳购物、坐地铁。龙岗工作的人，选择凤岗作为居住区是较好的选择，例如大动城邦等等小区。
       4、长安和虎门滨湾新区将是前海的沿续，长远看好
       从粤港澳大湾区的国家战略上来看，长安和虎门滨湾区处在广州、东莞、深圳、香港、高科技黄金走廊的重要节点上，将来发展与前海连成一片，是大湾区发展的核心引擎，发展前景看好。在前海、宝安工作的人投资和居住购买长安和虎门滨海湾是好的选择，可分享大湾区发展的长期红利。        七、临深买房总结
       1、临深买房投资原则:
       临深买房就是越靠近深圳城区越好；越靠近深圳市中心越近越好；首选地铁，交通越方便越好。
       这是核心观点。
       2、从点上来说，与深圳市中心最近而且交通最快捷的临深区域是塘厦和凤岗。
       塘厦和风岗是龙华和福田工作的人临深最佳选择!
       3、松山湖虽然离深圳市中心远了一点，但房价是东莞最高的，这是由于华为高科技价值溢价和良好的自然环境带来的增值。深圳光明科学城企业的高管和工程师，为改善人居环境，买来自住兼投资也是一个好的选择。        4、从面来分析，与深圳接壤才是真正的临深，第一层面的五个镇：塘厦、凤岗、虎门、长安、松山湖是投资买房是第一选择。特别是长安和虎门在大湾区背景下，经济发展前景看好，是东莞经济增长的引擎，值得远期投资。
       5、从线来分析，即从高铁线的高铁站分布来分析，东莞拥有两条线高铁和一条动车线，共5个站，即广深高铁虎门站，赣深高铁塘厦站。因此塘厦和虎门是临深最有经济实力和发展潜力的两个强镇。东莞还有一条老的广深动车线，在樟木头、常平、石龙(东莞站)设有站。樟木头和常平属于临深第二层面，石龙属于临深第三层面，投资价值相对较低，但居住价值还是有的，因为房价相对便宜，较第一层面低30~40%。
       6、房地产投资也是在考验我们的洞察力和眼光，我们购买房子，本质上不如说是在购买城市发展潜力。
       7、房价上涨，表面看是房子升值了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上。核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的没有投资价值，是真正的住房，而不是资产。
       临深的房子的价值其本质是深圳城市和核心资产的伸延！
       8、房地产市场也有规律。房地产市场一般5～7年是一个完整周期，房价有涨有跌有横盘是正常的，房价经历复苏→繁荣→调整→萧条螺旋式上涨。由于去年房价过快上涨，目前正是调整时期
多数人是错误的投资，追涨杀跌！
       只有少数人才是正确的：当别人恐惧时贪婪，当别人贪婪时恐惧。萧条时买房，繁荣时卖房！
       所以说，投资是反人性的！投资房地产表面是投资理财，其实是一种认知社会关系和悟道修行的过程。        深圳房地产研究财富论坛创始人、高级讲师，原中国人民保险公司深圳分公司高管，从事金融和房地产研究30年，在理论研究和带领团队投资取得了丰硕的成果。荣获全国保险理论研讨会三等奖，全国核心期刊发表论文三篇。带领团队在1995年成功投资南山科技园，2002年成功投资深圳福田中心区，2006年成功龙华，2009年成功投资沙井，2018年成功投资光明，2015年成功投资惠州金山湖，荣获全国保险十佳管理能手称号。
       退休以后继续发挥余热，被聘任为《世界财经》杂志副社长兼首席房地产专家。  
 
2021／09／25 原创